광주지방법원 2021. 4. 선고 2020가합 손해배상(기)

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사건의 개요

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원고는 2017.경 사용검사를 받은 아파트의 관리단으로서, 아파트의 전유부분 및 공유부분에 미시공 및 하자가 발생하자, 시공사를 상대로 보수공사를 요청하여 일부 공사가 시행되기도 하였으나 여전히 하자가 남아 있어, 이러한 하자에 대한 보수비 상당을 손해배상을 청구하였습니다. 이러한 손해배상청구권은 각 세대별 소유자가 가지고 있지만 원고 관리단에게 양도하였고, 피고로 시행사, 시공사, 주택도시보증공사를 상대로 하여 청구한 사례입니다.

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법원의 판단

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하자발생 및 하자보수비

피고 시행사와 피고 시공사가 이 사건 아파트를 건축하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 않거나 설계도면과 다르게 또는 부실하게 시공하여 공용 및 전유 부분에 하자가 발생하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트에 기능상, 미관상, 안전상의 지장이 초래되었다. 원고는 이 사건 아파트의 사용검사일 이후 피고 시공사을 상대로 하자보수를 요청하였고, 이에 대해 피고 시공사가 하자보수공사를 일부 시행하기는 하였으나, 이 사건 아파트에 여전히 별지 기재와 같은 하자가 남아 있다.

이 사건 하자를 보수하기 위해서는 하자 보수가 부분도장 방식으로 이루어짐을 전제로 아래 표 기재와 같은 하자보수비가 든다(양 당사자들의 주장에 대한 이 법원의 판단을 모두 반영한 결과이며 감정인이 감정보완을 통하여 오류를 수정하거나 견해를 변경한 경우 그와 같이 수정·보완된 결과를 반영하여 하자보수비를 산정하였다).

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시행사에 대한 청구

가. 손해배상책임의 발생

위 인정사실에 의하면, 피고 시행사는 이 사건 아파트의 분양자로서 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 따라 하자담보책임을 부담한다. 원고는 이 사건 아파트의 구분소유자들 전원으로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양도받았으므로, 피고 시행사는 원고에게 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 손해배상책임의 범위

1) 하자보수비의 내용

이 사건 아파트의 공용부분 전체에 대한 하자보수비가 268,494,166원인 사실, 이 사건 아파트의 전유부분에 대한 하자보수비가 167,792,681원인 사실, 이 사건 하자 중 집합건물법상 담보책임의 존속기간이 2년인 하자의 보수비는 15,477,302원인 사실은 앞서 기초사실에서 본 바와 같다. 원고는 담보책임의 존속기간이 2년인 하자의 보수비를 제외한 나머지 하자보수비를 청구하고 있으므로, 피고 시행사가 원고에게 부담하는 손해배상책임의 범위는 이 사건 아파트의 공용부분 하자보수비 268,494,166원 및 전유부분 하자보수비 167,792,681원을 합한 436,286,847원에서 담보책임의 존속기간이 2년인 하자(공용부분의 하자 및 전유부분의 하자)의 보수비 15,477,302원을 공제한 420,809,545원(= 436,286,847원 - 15,477,302원)이다.

2) 책임의 제한

다만 이 사건 아파트의 사용검사일부터 이 사건 아파트에 대한 감정이 실시된 시점까지 약 3년 1개월의 시간이 경과하여 이 사건 아파트에 자연적인 노화현상이 발생하였을 것으로 보이는 점, 이 사건 아파트의 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 어려운 점, 이 사건 아파트 구분소유자들 또는 입주자들의 사용 및 관리상 잘못으로 인하여 하자가 확대되었을 가능성도 배제할 수 없는 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정들을 종합하여 보면, 피고 B이 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 금액의 80%로 제한하는 것이 타당하다. 따라서 피고 B이 원고에게 배상해야 할 손해액은 336,647,636원(= 420,809,545원 × 80%)이다.

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시공사에 대한 청구

집합건물법 제9조 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 집합건물의 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 발생한다(집합건물법 제9조 제3항).

그런데 이 사건 아파트 분양자인 피고 시행사에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 존재한다고 인정할 어떠한 증거도 없으므로, 피고 시공사는 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 집합건물법 제9조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다.

따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

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주택도시보증공사에 대한 청구

가. 하자보수보증책임의 발생

피고 공사는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 아파트의 사용검사 후 하자보수의무를 보증한 보증채무자로서 이 사건 각 보증계약에 따라 보증채권자인 원고에게 보증금액의 범위 내에서 이 사건 아파트의 사용검사 후 발생한 하자에 관한 하자보수비에 상당한 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

나. 하자보수보증책임의 범위

앞서 본 바와 같이 피고 시행사의 손해배상책임을 80%로 제한한 이상 피고 공사가 원고에게 지급하여야 할 보증금액 역시 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 80%로 제한함이 타당하므로, 피고 공사는 이 사건 각 보증계약에서 정한 보증금액과 각 하자담보책임기간별 하자보수비를 80%의 비율로 감액한 금액 중 적은 금액의 범위 내에서 하자보수보증책임을 부담한다. 아래 표와 같이 각 연차별 책임제한 후 하자보수비가 보증한도액 범위 내에 있으므로, 피고 공사가 원고에게 지급하여야 할 보증채무금은 합계 100,729,532원이다.

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해설

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신축아파트의 경우 입주 후 하자가 발생하는 경우가 많고 이에 대한 보수도 하지만 입주민들이 집단적으로 시행사 및 시공사, 보증사를 상대로 손해배상청구소송을 경우도 많습니다. 이 때 우선 원고로서 당사자 적격을 갖추어야 할 것인데 이 사건과 같이 관리단이 채권양도를 받은 경우 채권양도통지 등 요건을 잘 갖춰야 할것입니다. 또한 피고로 시행사, 시공사, 보증사를 모두 포함시켜 승소후 실질적인 손해배상금 회수가 가능하도록 해야할 것입니다.

물론 하자의 존재 및 보수비용의 산정을 위한 주장 및 입증이 가장 중요할 것이며 이를 위한 감정절차에 많은 검토가 필요할 것입니다. 또한 피고들의 개별적인 책임근거와 책임범위를 구체적으로 주장해야할 것입니다. 이처럼 아파트 하자 관련 집단소송은 관련 쟁점이 많으므로 관련 사건 경험이 풍부한 변호사를 선임하여야 할 것입니다.